שאלות ותשובות תמ"א 38

מה זה תמ"א 38?

תחילה נתאר את משמעות ראשי התיבות תמ"א – תוכנית מתאר ארצית.
המונח מתייחס אל תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, שהוקמה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה בשנת 2005.
התוכנית מקבצת אוסף של תקנות שנועדו לטפל באי אלו סיכונים העתידים לנבוע כתוצאה מרעידות אדמה.
הואיל ועלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקנות התוכנית תמ"א 38 נחשבים גבוהים יחסית, הממשלה באמצעות תמ"א 38 מנסה ליצור תמריץ כלכלי, שידרבן בעלי בתים לחזק את המבנים הקיימים שברשותם, היא עושה זאת בעיקר באמצעות קיצור תהליכים בירוקרטיים לקבלת היתרי בניה או הענקת זכויות בניה. להמשך קריאה…

האם אני זכאי לזכויות בניה מתוקף תמ"א 38 ?

התמ"א מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שיש לחזקם. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות) מעניקה התמ"א זכויות בנייה מצומצמות יותר. זכויות אלו מוענקות לצורך כיסוי של לפחות חלק מעלויות החיזוק.

התמ"א אינה חלה על המבנים הבאים: מבנים שת"י (תקן ישראלי) 413 פטר אותם מחיזוק, מבנים שנקבעו להריסה בתכנית או בצו בית משפט, מבנים שנקבעו בתכנית להריסה ובניה מחדש ('פינוי בינוי') ומבנים שהוקמו ללא היתר בנייה.

להצעת מחיר צרו קשר או חייגו:
צרו קשר בלחיצה מניידים

מהו סל זכויות בניה שניתן על ידי תמ"א 38?

התמ"א מאפשרת להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות ולהרחיב דירות קיימות.
להלן תוספות הבניה שהתמ"א מאפשרת:

    • סגירת קומת עמודים
    • הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה או הקמת אגף חדש למבנה בשטח כולל של 2 קומות
      טיפוסיות.
    • הקמת קומה חלקית על גג מבנה.
    • הרחבת דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה. (לטובת בניית מרחב דירתי מוגן לכל
      דירה)
    • הוספת מעליות.

להלן המסלולים שקובעת התמ"א:

  • חיזוק מבנה קיים ללא תוספות בניה.
  • חיזוק מבנה קיים ובניית התוספות עליו.
  • הריסת המבנה ובנייתו מחדש בתוספת הזכויות.
  • חיזוק מבנה קיים ומתן תוספת זכויות הבניה במגרש/ים אחרים. חשוב להבין כי התמ"א מפרטת את המעטפת המקסימלית של זכויות הבנייה שניתן לקבל כתמריץ לביצוע החיזוק, בכדי לתת מגוון אפשרויות למבנים השונים באופיים ובסביבתם. אין זה אומר שמלוא הזכויות יתאפשרו או יינתנו בכל בקשה להיתר מכוח התמ"א. על מגישי הבקשה לבחור בחלופה המתאימה ביותר למבנה הספציפי, בהתאם למאפייניו הפיזיים, התכנונים, לסביבתו ועוד. הוועדה המקומית, אשר מוסמכת לקבלת החלטה בבקשה להיתר, בעלת מרחב שיקול דעת בהחלטותיה בהתאם לשיקולים תכנונים אדריכליים נופיים ועוד.

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה, מה עלי לעשות?

להלן עיקרי ההליכים ההכרחיים ביישום התמ"א:

  • בחינה הנדסית בדבר הצורך בחיזוק המבנה – התמ"א מחייבת עריכת בדיקה הנדסית למבנה, שתיעשה בידי מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים לרעידות אדמה, לצורך קביעה כי המבנה אכן נדרש לחיזוק בפני רעידות אדמה.
  • בחינה הנדסית בדבר אפשרויות חיזוק למבנה- בחינה ראשונית לגבי אפשרויות החיזוק המתאימים והנדרשים למבנה.
  • בחינה תכנונית בדבר יכולת קיבול של המגרש והשכונה בתוספות בנייה- בהתאם למאפיינים הייחודים של המגרש והשכונה.
  • החלטות והסכמות הדיירים לגבי המתווה לחיזוק – על פי העדפותיהם האישיות של הדיירים, יחליטו מבין האפשרויות השונות שמציעה התמ"א, מה המסלול המתאים להם ביותר. האפשריות נעות בין מסלול של חיזוק בלבד; חיזוק עם תוספות בניה, בו יש לבחור אילו תוספות ובאיזה היקף; מסלול של הריסת המבנה ובנייתו מחדש(תמ"א 38/2).
  • בחירת גורם מטפל בהליכי התכנון, הקידום והביצוע של הבקשה להיתר – ניתן לפנות ליזם/ קבלן/ חברה שיטפלו בכלל ההליכים, או לחלופין לפנות לאנשי מקצוע רלוונטיים לגבי כל הליך בנפרד. מומלץ תמיד לבדוק מספר הצעות ולהתקשר רק עם איש מקצוע רשום כדין ובעל ניסיון מתאים.
  • הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית- הגשת הבקשה הערוכה עפ"י הוראות התמ"א.

חשוב להבין כי ההפרדה בין הפעולות בסעיף היא לצורך המחשה כללית של רצף ההליך בלבד. בפועל הפעולות כרוכות זו בזו, כאשר הפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המצב התכנוני ומאפייני המגרש והמבנה, והעדפות הדיירים האישיות, מכתיבים את המתווה לחיזוק לרבות תוספות הבניה הכלולות בהיתר. על מנת למצות ולהבין כל שלב בהליך ההיתר, ולצורך קבלת החלטות מושכלות, נכון כבר מהשלבים הראשונים להיוועץ עם אנשי מקצוע(מהנדס ועורך דין) בעלי ניסיון.

חשוב להבין כי ההחלטה הסופית בבקשה להיתר הבניה, נתונה בידי הוועדה המקומית אשר תקבע, לאחר בחינת מאפייני המבנה והשטח ולאור שיקולים מקומיים וסביבתיים, מהו המתווה לחיזוק, על תוספת זכויות הבניה שכולל, המתאימים ונכונים למבנה ולסביבתו.

כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?

עורכי התמ"א היו ערים להשפעות האפשריות של מימוש תוספת זכויות הבנייה על סביבות מגורים ותיקות ובכלל זה למחסור אפשרי במקומות חנייה עבור תוספת יחידות דיור חדשות, או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחנייה; להשלכות של שינוי ועיצוב המבנה המחוזק על המראה הכללי של הרחוב; לצורך בהסדרת תשתיות בתוך המגרש ועוד. על כן, ולצורך בחינה תכנונית בדבר השפעות על המבנה והסביבה, קובעת התמ"א לוועדה המקומית או למהנדס מטעמה, סמכות להפעיל את שיקול דעתם, בעת בחינת בקשה להיתר בנייה שמוגשת לפי התמ"א. בדרך זו נשמר האיזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

להצעת מחיר צרו קשר או חייגו:
צרו קשר בלחיצה מניידים

סגור לתגובות.